Relancer l’offre locative privée en France

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David SALVAN — 1er septembre 2025

A

Mesdames et Messieurs les Députés,

Mesdames et Messieurs les Membres du Gouvernement,

Monsieur le Premier Ministre,

Hôtel de Matignon

57, rue de Varenne

75700 Paris

Objet : Propositions de réforme urgente du statut de bailleur privé pour relancer l'investissement locatif Courrier à l'attention de Mesdames et Messieurs les Députés et du Gouvernement

Pièces jointes :

• Propositions d'amendements détaillées pour chaque article de loi mentionné

• Comparaison avec les législations européennes plus favorables aux bailleurs

• Étude d'impact économique sur le marché locatif

Mesdames et Messieurs les Députés,
Mesdames et Messieurs les Membres du Gouvernement,
Monsieur le Premier Ministre,

La crise du logement n’est plus une menace : elle est une réalité quotidienne pour des millions de Français. Face à l’effondrement de l’offre locative, il est urgent de redonner confiance aux bailleurs privés.

En tant que petit bailleur vivant de mes revenus locatifs, je suis aujourd’hui dissuadé de poursuivre mes investissements. Pourtant, je fais partie de ces milliers de propriétaires qui logent des familles, entretiennent le parc immobilier, et participent à l’équilibre du marché.

Cette lettre est un appel à la lucidité. En 2025, le marché locatif est marqué par une pénurie d’offre, une explosion de la demande et une accessibilité en chute libre. À Paris ou Lyon, jusqu’à 70 candidats se présentent pour un seul logement, comme l’ont rapporté France Info et Le Parisien.

La production de logements neufs est en net recul : selon le Ministère de la Transition écologique, seulement 27 500 logements ont été mis en chantier en juillet 2025, soit une baisse de 14 % par rapport à la moyenne pré-Covid.

Parallèlement, l’Union sociale pour l’habitat indique que 2,8 millions de ménages sont en attente d’un logement social, un record historique.

En 2026, le statut du bailleur privé est présenté comme une révolution. Pourtant, les textes en préparation ne concernent que les acquisitions futures, laissant de côté des millions de propriétaires ayant déjà investi. Cette exclusion est injuste et contre-productive.

Je propose ici une série de réformes concrètes pour protéger les bailleurs existants, relancer l’investissement locatif, et répondre à la crise du logement.

Il est urgent que les pouvoirs publics prennent des mesures pragmatiques pour rétablir la confiance des bailleurs et relancer l’investissement locatif privé, sans quoi la crise du logement continuera de s’aggraver.

I. LUTTE CONTRE L'OCCUPATION ILLÉGALE : EXPULSION IMMÉDIATE DES SQUATTEURS

Problématique actuelle

Malgré la loi ASAP et les récentes modifications législatives, les propriétaires restent démunis face aux occupations illégales, particulièrement lorsque les squatteurs changent les serrures et les compteurs pour s'installer durablement.

Propositions de modifications législatives

1. Modification de l'article 226-4 du Code pénal Ajouter un alinéa : "Constitue également une violation de domicile le changement non autorisé de serrures ou d'abonnements de services (électricité, gaz, eau) dans un logement appartenant à autrui, constituant une présomption irréfragable d'occupation illégale."

2. Création d'un nouvel article L. 613-6-1 du Code de la construction et de l'habitation "Toute occupation sans titre d'un logement constatée par changement de serrures ou de compteurs sans autorisation du propriétaire constitue une infraction de flagrance permanente permettant l'intervention immédiate des forces de l'ordre sur simple plainte du propriétaire, sans limitation de durée depuis la découverte des faits."

3. Modification de l'article 809 du Code de procédure civile Créer une procédure d'urgence absolue permettant l'expulsion sous 48h sur simple constat de changement non autorisé d'équipements par un recours aux forces de police et de gendarmerie sans nécessité de saisine des instances judiciaires qui sont engorgées.

II. CONTRÔLE DES CHANGEMENTS D'ABONNEMENTS

Création d'un Document d'Autorisation de Changement d'Abonnements (DACA)

1. Modification du Code de l'énergie (articles L. 321-14 et L. 431-7) Rendre obligatoire la présentation d'une autorisation écrite du bailleur pour tout changement d'abonnement électrique ou gazier dans un logement en location.

2. Modification du Code de la santé publique (article L. 2224-12) Étendre cette obligation aux abonnements d'eau.

3. Insertion dans l'article 1728 du Code civil Ajouter : "Le locataire ne peut procéder au changement d'abonnements de services sans autorisation écrite préalable du bailleur, sous peine de résiliation de plein droit du bail."

4. Sanctions financières pour les fournisseurs d'énergie et d'eau

Création d'un nouvel article L. 332-1-1 du Code de l'énergie : "Est puni d'une amende de 10 000 euros le fait pour un fournisseur d'électricité ou de gaz d'accepter un changement d'abonnement dans un logement sans s'être assuré de l'autorisation écrite du propriétaire bailleur. La moitié de cette amende est reversée au propriétaire lésé à titre de dommages et intérêts."

Création d'un nouvel article L. 2224-12-1 du Code de la santé publique : "Est puni d'une amende de 10 000 euros le fait pour un distributeur d'eau d'accepter un changement d'abonnement dans un logement sans s'être assuré de l'autorisation écrite du propriétaire bailleur. La moitié de cette amende est reversée au propriétaire lésé à titre de dommages et intérêts."

Modification de l'article L. 141-1 du Code de la consommation Ajouter aux pratiques commerciales trompeuses : "Le fait d'accepter un changement d'abonnement de service sans vérification de l'autorisation du propriétaire dans un logement en location."

III. RECOUVREMENT ACCÉLÉRÉ DES LOYERS IMPAYÉS

Modification des articles L. 613-1 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution

Créer une procédure dérogatoire pour les loyers impayés :

Saisie sur salaire automatique après 30 jours de retard

Suppression de la mise en demeure préalable

Exécution directe par huissier sur présentation du bail et de la preuve de l'impayé

Récupération automatique des frais d'huissier

Modification de l'article L. 613-2 du CPCE pour intégrer ces dispositions spécifiques aux créances locatives.

IV. RÉFORME DU DIAGNOSTIC DE PERFORMANCE ÉNERGÉTIQUE

Problématiques identifiées

Interdiction de location des passoires thermiques alors que l'offre de logements est insuffisante

Coûts prohibitifs des rénovations énergétiques

Délais d'instruction des aides publiques dissuasifs (plus d'un an)

Diagnostics à renouveler tous les 6 ans représentant un coût récurrent important

Propositions de réforme

1. Modification de l'article L. 173-2 du Code de la construction et de l'habitation Remplacer l'interdiction par : "La location d'un logement dont le diagnostic de performance énergétique révèle une consommation d'énergie supérieure aux seuils fixés par décret est autorisée moyennant une information préalable écrite du locataire."

2. Modification du décret n° 2006-1114 relatif aux diagnostics techniques

Porter la durée de validité des diagnostics de 6 à 15 ans excepté en cas de changement structurel du logement

Réduire le nombre de diagnostics obligatoires aux seuls diagnostics de sécurité (amiante, plomb, électricité, gaz)

3. Principe de liberté contractuelle Autoriser la location de logements classés F et G avec un bail spécifique mentionnant la performance énergétique, conformément au principe de liberté contractuelle de l'article 1103 du Code civil.

Le libre marché comme régulateur naturel

Dans une économie de marché :

Si un logement est trop énergivore, il ne trouvera pas preneur

Le propriétaire sera incité économiquement à rénover pour rester compétitif

Le locataire, libre de ses choix, pourra refuser ou négocier en fonction de ses priorités (loyer, localisation, confort)

Interdire la mise en location revient à court-circuiter les mécanismes naturels du marché, là où l’information et la liberté de choix suffisent à réguler.

Responsabiliser plutôt qu’interdire

L’interdiction crée des effets pervers :

Réduction de l’offre locative, notamment dans les zones rurales ou tendues

Exclusion des ménages modestes, qui pourraient préférer un logement énergivore mais abordable

Rigidification du marché, avec des logements vacants et des propriétaires pénalisés

À l’inverse, la responsabilisation par le contrat permet :

Une adaptation locale et individuelle

Une mobilisation volontaire des propriétaires vers la rénovation

Une information renforcée des locataires

La transition énergétique est une priorité, mais elle ne doit pas se faire au détriment des principes fondamentaux du droit civil et de la liberté économique. En autorisant la location des logements F et G sous conditions contractuelles claires, l’État respecte :

Le principe de liberté contractuelle (article 1103 du Code civil)

Le fonctionnement du marché locatif

La responsabilité individuelle des citoyens

Ce n’est pas en interdisant que l’on transforme, mais en encadrant intelligemment.

V. RÉFORME DES POLITIQUES ÉNERGÉTIQUES

Problématiques des pompes à chaleur et de la rénovation énergétique

1. Incohérence des aides publiques Les pompes à chaleur air-air, solution économique et efficace, ne bénéficient que de quelques centaines d'euros de CEE sous prétexte qu'elles peuvent produire du froid, alors qu'elles constituent une solution de chauffage performante.

2. Contradiction avec le mix énergétique français La France dispose d'une énergie nucléaire décarbonée qui rend les radiateurs électriques rayonnants parfaitement compatibles avec les objectifs climatiques, sans nécessiter d'investissements coûteux en pompes à chaleur.

Propositions de réforme

1. Égalité de traitement dans MaPrimeRénov'

Étendre les aides MaPrimeRénov' mono-gestes aux pompes à chaleur air-air ET air-eau au même niveau que les autres équipements de chauffage

Maintenir un financement équivalent pour les chaudières à gaz THPE lorsque l'installation d'une pompe à chaleur n'est matériellement pas possible (contraintes techniques, dégradation des performances, configuration du bâti) ou nécessiterait des travaux disproportionnés

2. Révision du facteur d'émission électrique dans le DPE Prendre en compte la réalité du mix électrique français décarboné dans le calcul du facteur d'émission électrique du DPE, en révisant à la baisse le coefficient actuel pour refléter la part majoritaire du nucléaire dans notre production électrique.

3. Obligation différenciée selon la destination N'exiger l'installation de pompes à chaleur dans les maisons QUE lors d'un achat destiné à la location, permettant à l'acquéreur d'anticiper ce coût dans son financement initial.

VI. ADAPTATION DU DROIT DE L'URBANISME AUX RÉNOVATIONS ÉNERGÉTIQUES

Problématiques actuelles

Les programmes de rénovation d'ampleur se heurtent aux règlements d'urbanisme locaux qui interdisent :

L'isolation thermique par l'extérieur (ITE)

Les techniques de sarking pour les toitures

L'installation d'unités extérieures de pompes à chaleur en façade

Modifications législatives nécessaires

1. Modification de l'article L. 152-6 du Code de l'urbanisme Ajouter : "Les travaux d'amélioration de la performance énergétique des bâtiments existants ne peuvent être refusés au motif de non-conformité aux règles d'aspect extérieur du PLU, dès lors qu'ils respectent les prescriptions techniques définies par décret."

2. Création d'un nouvel article L. 111-6-3 du Code de l'urbanisme "Les travaux d'isolation thermique par l'extérieur, les techniques de sarking et l'installation d'équipements de chauffage performants bénéficient d'un droit à dérogation automatique aux règles d'urbanisme local, sous réserve du respect des prescriptions architecturales minimales définies par arrêté ministériel."

3. Modification de l'article R. 111-23 du Code de l'urbanisme Prévoir des dérogations systématiques pour les équipements de rénovation énergétique.

VII. STATUT DE BAILLEUR PRIVÉ : APPLICATION RÉTROACTIVE

Problématique

Les projets actuels de statut de bailleur ne bénéficieraient qu'aux acquisitions futures, excluant injustement les propriétaires actuels qui ont investi dans l'immobilier locatif.

Proposition

Création d'un article 199 septvicies du Code général des impôts Étendre le bénéfice du statut fiscal avantageux à tous les bailleurs possédant des biens au 1er janvier 2026, quelle que soit la date d'acquisition, pour un régime d'amortissement accéléré sur 20 ans.

VIII. SIMPLIFICATION DES AIDES À LA RÉNOVATION

Réformes du dispositif ANAH

1. Modification du décret n° 2019-1096

Réduction des délais d'instruction à 3 mois maximum

Dématérialisation complète des procédures

Création d'un guichet unique

2. Augmentation des plafonds et taux de prise en charge Revaloriser les aides pour couvrir réellement 60 % minimum des coûts de rénovation énergétique.

Focus sur le financement du reste à charge : Pour un "Prêt d'État à Impact Social et Énergétique"

Le constat : l'impasse du reste à charge Actuellement, les foyers bénéficiant du taux maximal d'aides publiques (MaPrimeRénov’, CEE) se retrouvent face à un reste à charge insurmontable. Les circuits bancaires traditionnels refusent quasi systématiquement les prêts pour ces montants résiduels (profils jugés « à risque », taux d'endettement, âge, ou faibles revenus). Résultat : les travaux ne sont pas faits et le parc immobilier se dégrade.

La solution : Le Prêt à Taux Zéro d'État (PTZ-E) sans intermédiaire bancaire L'État doit se substituer aux banques privées pour financer directement le reste à charge via un prêt à taux zéro, géré par un organisme public (type Banque des Territoires ou Anah).

1. Pour les Propriétaires Bailleurs : Le remboursement sur flux locatif

Mécanisme : Le remboursement du prêt s’effectue par un prélèvement d'un pourcentage fixe sur les loyers perçus (par exemple 10 à 15%).

Garantie de revente : En cas de vente du bien avant le remboursement intégral, le solde restant dû est automatiquement prélevé sur le produit de la vente par le notaire. Cela sécurise la créance de l'État tout en libérant le propriétaire de la pression d'un remboursement immédiat s'il n'en a pas les liquidités.

2. Pour les Propriétaires Occupants Modestes : Le bouclier de 20 ans

Cible : Propriétaires ayant un revenu net après impôts inférieur à 1 500 € par mois.

Modalité : Pour ces foyers, la durée de remboursement du reste à charge est étendue à 20 ans. L'objectif est de lisser la charge financière pour qu'elle soit compensée par les économies d'énergie réalisées sur les factures de chauffage, garantissant ainsi un « reste à vivre » préservé.

3. Avantages pour les Finances Publiques

Non-inflationniste : Ce n'est pas une subvention perdue mais une avance remboursable.

Efficacité : Déblocage immédiat des chantiers de rénovation, soutien à la filière du bâtiment et réduction de la précarité énergétique.

Sûreté : Le privilège de l'État sur la vente notariale garantit un taux de recouvrement proche de 100%.

CONCLUSION

Ces réformes, si elles étaient adoptées, permettraient de relancer massivement l'investissement locatif privé et de résorber la crise du logement. Le contexte d'urgence justifie l'adoption de mesures pragmatiques privilégiant l'augmentation de l'offre locative plutôt que le maintien de contraintes réglementaires contre-productives.

Ces réformes ne sont pas des privilèges, mais des mesures de justice et d’efficacité. Le bailleur privé est un acteur essentiel du logement en France. Il est temps de reconnaître son rôle, de le protéger, et de lui redonner confiance

Je compte comme beaucoup de mes compatriotes sur votre engagement pour porter ces propositions et redonner confiance aux propriétaires bailleurs, acteurs essentiels de la politique du logement.

Je vous prie d'agréer, Monsieur le Premier Ministre, Mesdames et Messieurs les Membres du Gouvernement, Mesdames et Messieurs les Députés, l’expression de ma haute considération.

Sources citées

70 candidats pour un logement : Ce chiffre est mentionné dans plusieurs reportages et analyses sur la tension locative, notamment par SeLoger. Le marché locatif parisien en 2025 :
👉 Le marché locatif parisien en 2025, SeLoger

Production de logements neufs en baisse : Les données officielles sont publiées par le ministère de la Transition écologique. Un article du Télégramme résume bien les chiffres de juillet 2025 :
👉 Logements neufs : le nombre de permis de construire stable, Le Télégramme

2,8 millions de ménages en attente de logement social : Ce chiffre est issu des estimations de l’Union sociale pour l’habitat (USH), relayées par Capital :
👉 Logement social : 2,8 millions de demandes au premier trimestre 2025, Capital

Rapport sur le mal-logement : La Fondation Abbé Pierre publie chaque année un rapport détaillé. Voici le lien vers le 30e rapport de 2025 :
👉 30e rapport sur l’état du mal-logement en France, Fondation pour le logement

Crise du logement et accès à la propriété : Le Parisien a publié une analyse sur les difficultés d’achat et les tensions du marché :
👉 Crise du logement : il est toujours plus difficile d’acheter en France, Le Parisien

PROPOSITIONS D'AMENDEMENTS DÉTAILLÉES

AMENDEMENT N°1 - CODE PÉNAL

Article 226-4 du Code pénal

Texte en vigueur : "L'introduction ou le maintien dans le domicile d'autrui à l'aide de manœuvres, menaces, voies de fait ou contrainte est puni d'un an d'emprisonnement et de 15 000 euros d'amende."

Proposition d'amendement : Ajouter un alinéa : "Constitue également une violation de domicile le changement non autorisé de serrures ou d'abonnements de services (électricité, gaz, eau) dans un logement appartenant à autrui, constituant une présomption irréfragable d'occupation illégale. Cette infraction est punie de deux ans d'emprisonnement et de 30 000 euros d'amende."

AMENDEMENT N°2 - CODE DE LA CONSTRUCTION ET DE L'HABITATION

Création de l'article L. 613-6-1 du CCH

Proposition de nouvel article : " Art. L. 613-6-1., Toute occupation sans titre d'un logement constatée par changement de serrures ou de compteurs sans autorisation écrite du propriétaire constitue une infraction de flagrance permanente permettant l'intervention immédiate des forces de l'ordre sur simple plainte du propriétaire, sans limitation de durée depuis la découverte des faits.

Le préfet ordonne l'expulsion dans un délai de vingt-quatre heures à compter de la plainte, sur présentation : 1° Du titre de propriété ou du mandat de gestion ; 2° De la constatation du changement non autorisé par officier de police judiciaire ou commissaire de justice ; 3° De l'absence d'autorisation écrite du propriétaire.

En présence de mineurs, de femmes enceintes ou de personnes vulnérables, le représentant de l'État notifie sans délai aux services départementaux compétents en matière d'hébergement d'urgence l'obligation de proposer une solution de relogement dans un délai maximal de quarante-huit heures à compter de la décision préfectorale. L'expulsion n'est pas suspendue par ce délai : elle est exécutée à son expiration, que la solution d'hébergement ait ou non été effectivement trouvée. Dans l'hypothèse où aucune solution n'aurait été proposée dans ce délai, l'État prend en charge, sur ses propres crédits, l'hébergement hôtelier des personnes concernées pour une durée ne pouvant excéder quinze jours, période au cours de laquelle les services sociaux doivent impérativement identifier une solution pérenne.

Le refus ou l'abstention du préfet de prêter le concours de la force publique dans les conditions et délais prévus au présent article engage la responsabilité sans faute de l'État. Le propriétaire lésé est indemnisé dans les conditions de droit commun, sur le fondement combiné des articles L. 153-1 du code de justice administrative et L. 911-9 du même code, selon un barème minimum fixé par décret et comprenant :

- Le montant des loyers et charges non perçus pendant la durée de l'occupation illicite ;

- Les frais de remise en état du logement, sur présentation de devis ;

- Une indemnité forfaitaire de préjudice moral d'un montant minimum de cinq mille euros.

Le présent article s'applique sans préjudice des sanctions pénales prévues à l'article 226-4 du code pénal

AMENDEMENT N°3 - CODE DE PROCÉDURE CIVILE

Modification de l'article 809 du CPC

Texte en vigueur : "Le président peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite."

Proposition d'amendement : Ajouter un alinéa : "En cas d'occupation illégale d'un logement constatée par changement non autorisé de serrures ou d'abonnements, le président statue dans les 24 heures sur requête du propriétaire et ordonne l'expulsion immédiate sans autre formalité, y compris en présence de mineurs. La décision est exécutoire par provision."

AMENDEMENT N°4 - CODE DE L'ÉNERGIE

Création de l'article L. 332-1-1

Proposition de nouvel article : "Art. L. 332-1-1. - Tout fournisseur d'électricité ou de gaz doit exiger, préalablement à tout changement d'abonnement dans un logement, la présentation d'un Document d'Autorisation de Changement d'Abonnements (DACA) signé du propriétaire bailleur.

Ce document, dont le modèle est fixé par arrêté ministériel, doit comporter : 1° L'identité et la signature du propriétaire bailleur ; 2° L'adresse du logement concerné ; 3° L'identité du locataire autorisé ; 4° La durée de validité de l'autorisation ; 5° Un code de vérification transmis par voie dématérialisée.

Est puni d'une amende de 10 000 euros le fait pour un fournisseur d'accepter un changement d'abonnement sans ce document. La moitié de cette amende est reversée au propriétaire lésé à titre de dommages et intérêts."

AMENDEMENT N°5 - CODE DE LA SANTÉ PUBLIQUE

Création de l'article L. 2224-12-1

Proposition de nouvel article : "Art. L. 2224-12-1. - Les dispositions de l'article L. 332-1-1 du code de l'énergie relatives au Document d'Autorisation de Changement d'Abonnements s'appliquent aux distributeurs d'eau.

Est puni d'une amende de 10 000 euros le fait pour un distributeur d'eau d'accepter un changement d'abonnement sans présentation du DACA. La moitié de cette amende est reversée au propriétaire lésé à titre de dommages et intérêts."

AMENDEMENT N°6 - CODE CIVIL

Modification de l'article 1728

Texte en vigueur : "Le preneur est tenu de deux obligations principales : 1° D'user de la chose louée en bon père de famille, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention ; 2° De payer le prix du bail aux termes convenus."

Proposition d'amendement : Ajouter un 3° : "3° De ne procéder à aucun changement d'abonnement de services (électricité, gaz, eau, télécommunications) sans autorisation écrite préalable du bailleur. La violation de cette obligation entraîne la résiliation de plein droit du bail après mise en demeure restée infructueuse pendant huit jours."

AMENDEMENT N°7 - CODE DES PROCÉDURES CIVILES D'EXÉCUTION

Modification de l'article L. 613-2

Texte en vigueur : "La saisie des rémunérations ne peut être pratiquée que si le montant mensuel de celles-ci dépasse un seuil fixé par décret en Conseil d'État."

Proposition d'amendement : Ajouter un alinéa : "Par dérogation au premier alinéa, les créances de loyers et charges locatives impayées depuis plus de trente jours peuvent faire l'objet d'une saisie sur rémunération sans seuil minimum et sans mise en demeure préalable, sur présentation par l'huissier du bail et de la preuve de l'impayé. Les frais d'huissier sont prélevés automatiquement lors de la saisie."

AMENDEMENT N°8 - CODE DE LA CONSTRUCTION ET DE L'HABITATION

Modification de l'article L. 173-2

Texte en vigueur : "Un décret en Conseil d'État détermine [...] les modalités selon lesquelles la location d'un logement dont la consommation d'énergie [...] excède les seuils [...] est interdite."

Proposition d'amendement : Remplacer par : "Un décret en Conseil d'État détermine les modalités selon lesquelles la location d'un logement dont la consommation d'énergie excède les seuils fixés par ce décret est soumise à information préalable écrite du locataire et à minoration du loyer de référence local de quinze pour cent minimum."

AMENDEMENT N°9 - CODE DE L'URBANISME

Création de l'article L. 152-6-1

Proposition de nouvel article : "Art. L. 152-6-1. - Les travaux d'amélioration de la performance énergétique des bâtiments existants ne peuvent être refusés au motif de non-conformité aux règles d'aspect extérieur du plan local d'urbanisme, dès lors qu'ils respectent les prescriptions techniques définies par décret en Conseil d'État.

Bénéficient de cette dérogation automatique : 1° L'isolation thermique par l'extérieur ; 2° Les techniques de sarking et d'isolation des toitures ; 3° L'installation d'équipements de production d'énergie renouvelable ; 4° L'installation d'unités extérieures de pompes à chaleur."

AMENDEMENT N°10 - CODE GÉNÉRAL DES IMPÔTS

Création de l'article 199 septvicies

Proposition de nouvel article : "Art. 199 septvicies. - Les contribuables propriétaires de logements donnés en location au 1er janvier 2026 bénéficient d'un régime d'amortissement accéléré sur vingt ans applicable à la valeur d'acquisition du bien, quelle que soit la date d'acquisition.

Le taux d'amortissement annuel est fixé à : 1° 8 % les trois premières années ; 2° 4 % les dix-sept années suivantes.

Ce régime est conditionné au respect d'un plafond de loyer et de ressources des locataires fixé par décret."

AMENDEMENT N°11 - DÉCRET N° 2006-1114

Modification de l'article 3 (durée de validité des diagnostics)

Texte en vigueur : "La durée de validité des diagnostics techniques [...] est fixée à six ans."

Proposition d'amendement : "La durée de validité des diagnostics techniques, à l'exception des diagnostics amiante, plomb, électricité et gaz qui conservent leur durée spécifique, est fixée à quinze ans."

AMENDEMENT N°12 - LOI DE FINANCES 2026

Disposition nouvelle relative aux aides à la rénovation énergétique

Proposition d'article additionnel : "Art. XX. - Les aides de l'Agence nationale de l'habitat sont étendues aux équipements suivants au même niveau de financement que les pompes à chaleur eau-eau :

1° Les pompes à chaleur air-air ; 2° Les pompes à chaleur air-eau ; 3° Les chaudières à gaz à très haute performance énergétique lorsque l'installation d'une pompe à chaleur est matériellement impossible ou dégraderait les performances énergétiques du logement.

Le facteur d'émission de CO2 de l'électricité retenu pour le calcul du diagnostic de performance énergétique est révisé pour tenir compte de la part du nucléaire dans le mix électrique français."

AMENDEMENT N°13 - CODE DE LA CONSTRUCTION ET DE L'HABITATION

Création de l'article L. 312-X (Prêt d'État à Impact Énergétique)

Proposition de nouvel article : "Art. L. 312-X., Il est institué un Prêt d'État à Impact Énergétique (PEIE) destiné au financement du reste à charge des travaux de rénovation énergétique globale des logements, après déduction des aides publiques incluant MaPrimeRénov' et les certificats d'économies d'énergie.

Ce prêt est consenti sans intérêt et sans frais de dossier par l'État, par l'intermédiaire d'un organisme désigné par décret en Conseil d'État, aux propriétaires bailleurs ou occupants dont les ressources ne permettent pas l'accès au crédit bancaire classique.

Les conditions d'éligibilité, le plafond du prêt et les modalités d'instruction des demandes sont fixés par décret en Conseil d'État."

AMENDEMENT N°14 - CODE DE LA CONSTRUCTION ET DE L'HABITATION

Création de l'article L. 312-X-1 (Remboursement par les propriétaires bailleurs)

Proposition de nouvel article : "Art. L. 312-X-1., Pour les propriétaires bailleurs, le remboursement du prêt mentionné à l'article L. 312-X s'effectue par un prélèvement obligatoire opéré sur les revenus locatifs du bien rénové.

Le taux de ce prélèvement est fixé par décret et ne peut excéder quinze pour cent du montant brut du loyer mensuel. Le remboursement est suspendu en cas de vacance locative prolongée dûment justifiée, sans que cette suspension ne puisse excéder six mois consécutifs.

En cas de vente du bien avant remboursement intégral, le solde restant dû est prélevé dans les conditions prévues à l'article 2374 du code civil."

AMENDEMENT N°15 - CODE DE LA CONSTRUCTION ET DE L'HABITATION

Création de l'article L. 312-X-2 (Dispositif de protection pour les foyers modestes)

Proposition de nouvel article : "Art. L. 312-X-2., Pour les propriétaires occupants dont le revenu net imposable annuel est inférieur à dix-huit mille euros, la durée de remboursement du Prêt d'État à Impact Énergétique est fixée de plein droit à deux cent quarante mois.

La mensualité de remboursement est calculée de manière à être, autant que possible, compensée par le gain énergétique théorique résultant des travaux de rénovation, établi sur la base du diagnostic de performance énergétique post-travaux.

Le plafond de ressources mentionné au premier alinéa est revalorisé chaque année par arrêté conjoint du ministre chargé du logement et du ministre chargé du budget, en fonction de l'évolution de l'indice des prix à la consommation hors tabac."

AMENDEMENT N°16 - CODE CIVIL

Modification de l'article 2374 (Privilèges immobiliers spéciaux)

Texte en vigueur : "Les créanciers privilégiés sur les immeubles sont : 1° Le vendeur, sur l'immeuble vendu, pour le paiement du prix ; [...]"

Proposition d'amendement : Ajouter un alinéa rédigé comme suit : "L'État dispose d'un privilège sur le prix de vente d'un immeuble pour le recouvrement des sommes restant dues au titre du Prêt d'État à Impact Énergétique institué par l'article L. 312-X du code de la construction et de l'habitation.

Lors de toute mutation à titre onéreux du bien ayant fait l'objet des travaux de rénovation énergétique, le notaire chargé de la vente est tenu de prélever le solde du prêt sur le prix de vente, après paiement des créances hypothécaires de premier rang, et de le reverser au Trésor public dans un délai de trente jours à compter de la signature de l'acte authentique.

Le non-respect de cette obligation engage la responsabilité personnelle du notaire dans les conditions du droit commun."

AMENDEMENT N°17 - CODE GÉNÉRAL DES IMPÔTS

Création d'un article relatif au financement du Prêt d'État à Impact Énergétique

Proposition de nouvel article : "Art. XXX., Les fonds nécessaires au financement du Prêt d'État à Impact Énergétique institué par l'article L. 312-X du code de la construction et de l'habitation sont prélevés :

1° Sur une fraction des recettes issues de la Contribution au Service Public de l'Électricité, fixée annuellement par la loi de finances ;

2° Sur les économies réalisées par la suppression des dispositifs d'aides fiscales à la rénovation énergétique dont l'inefficacité aura été constatée par la Cour des comptes.

L'État assume le risque de défaut de remboursement, lequel est compensé par le privilège prévu à l'article 2374 du code civil. Un rapport annuel sur l'exécution du dispositif est remis au Parlement avant le 1er octobre de chaque année."

COMPARAISON AVEC LES LÉGISLATIONS EUROPÉENNES PLUS FAVORABLES AUX BAILLEURS

SYNTHÈSE COMPARATIVE

La France présente l'un des cadres réglementaires les plus contraignants d'Europe pour les propriétaires bailleurs, avec des conséquences directes sur l'offre locative privée. Cette étude compare les dispositifs de nos voisins européens et identifie les bonnes pratiques à transposer.

I. PANORAMA EUROPÉEN : INDICATEURS CLÉS

II. ALLEMAGNE : LE MODÈLE DE RÉFÉRENCE

A. Cadre réglementaire favorable aux bailleurs

Protection contre l'occupation illégale :

Expulsion accélérée en 3-6 mois maximum

Procédure simplifiée devant le tribunal d'instance (Amtsgericht)

Saisie conservatoire des biens du locataire défaillant

Interdiction des squats avec intervention policière immédiate

Récupération des impayés :

Saisie sur salaire automatique après 30 jours de retard

Pas de limitation sur les montants saisissables (au-delà du minimum vital)

Solidarité familiale : les proches peuvent être tenus responsables

B. Fiscalité attractive

Régime d'amortissement :

Amortissement sur 50 ans des biens immobiliers (2% par an)

Déduction intégrale des charges et travaux

Abattement spécial de 10% sur les revenus locatifs

Avantages fiscaux spécifiques :

Exonération de plus-value après 10 ans de détention (vs 22 ans en France)

Déduction des intérêts d'emprunt sans plafond

TVA récupérable sur les travaux de rénovation

C. Résultats économiques

Taux de vacance : 2,8% (vs 8,1% en France)

Délai moyen de location : 28 jours (vs 65 jours en France)

Rendement locatif brut : 4,2% (vs 3,1% en France)

Part du locatif privé : 54% du parc total

III. ROYAUME-UNI : FLEXIBILITÉ ET LIBÉRALISME

A. Procédures d'expulsion efficaces

Section 21 Notice (no-fault eviction) :

Expulsion sans motif après la période initiale du bail

Préavis de 2 mois seulement

Exécution forcée en 2-3 mois maximum

Section 8 Notice (for cause eviction) :

Expulsion immédiate en cas d'impayés de plus de 8 semaines

Procédure accélérée devant les County Courts

Saisie conservatoire des biens mobiliers

B. Liberté contractuelle

Encadrement des loyers :

Aucun encadrement des loyers à la relocation

Liberté totale de fixation du prix

Indexation libre pendant la durée du bail

Durée des baux :

Baux flexibles de 6 mois à 3 ans

Renouvellement automatique sauf préavis

Assured Shorthold Tenancy : protection réduite du locataire

C. Fiscalité incitative

Buy-to-let mortgages :

Prêts spécialisés pour l'investissement locatif

Taux préférentiels pour les multipropriétaires

LTV jusqu'à 85% pour les investisseurs expérimentés

Avantages fiscaux :

Déduction intégrale des charges et intérêts

Amortissement accéléré des équipements

Exonération partielle de la taxe sur les plus-values immobilières

IV. SUISSE : PRAGMATISME ET ÉQUILIBRE

A. Protection efficace des propriétaires

Droit de résiliation :

Résiliation facilitée pour usage propre ou rénovations importantes

Délais courts : 3 mois pour les appartements, 6 mois pour les maisons

Exécution rapide des décisions de justice (1-3 mois)

Lutte contre les impayés :

Saisie immédiate des comptes bancaires

Responsibility solidaire des colocataires

Registre des mauvais payeurs accessible aux bailleurs

B. Régime fiscal attractif

Revenus locatifs :

Imposition comme revenus ordinaires mais avec abattements forfaitaires

Déduction forfaitaire de 20% pour frais et amortissement

Exonération sur les plus-values après 5 ans de détention

C. Simplification administrative

Diagnostic énergétique :

CECB (Certificat Énergétique Cantonal) valable 10 ans

Aucune obligation de travaux pour la location

Information simple du locataire sur la performance

Procédures :

Guichet unique pour les déclarations

Dématérialisation complète des démarches

Réponse administrative en 30 jours maximum

V. PAYS-BAS : ÉQUILIBRE RÉGULÉ

A. Secteur locatif libre dynamique

Segmentation du marché :

Logements sociaux : loyers plafonnés (< 763€/mois)

Secteur libre : aucun encadrement pour les loyers > 763€/mois

Protection différenciée selon le segment

Procédures d'expulsion :

Expulsion rapide en cas d'impayés (2-4 mois)

Médiation obligatoire mais limitée dans le temps

Exécution effective des décisions

B. Fiscalité neutre

Revenus locatifs :

Imposition au barème progressif avec déductions réelles

Amortissement sur 25 ans pour les immeubles

Déduction intégrale des charges et intérêts

VI. BELGIQUE : DÉCENTRALISATION EFFICACE

A. Compétences régionales

Flandre :

Bail de 3 ans renouvelable par tacite reconduction

Résiliation facilitée par le bailleur

Garantie locative plafonée à 2 mois de loyer

Wallonie :

Procédures d'expulsion en 3-6 mois

Médiation obligatoire mais rapide

Indexation automatique des loyers

B. Fiscalité régionale attractive

Revenus locatifs :

Imposition séparée des autres revenus (opt possible)

Abattement forfaitaire de 40% en Flandre

Étude d’impact économique, Méthodologie et sources

Afin d’évaluer l’impact économique des propositions visant à relancer l’investissement locatif privé, cette étude repose sur des données officielles, des hypothèses prudentes, et des méthodes de calcul explicites. L’objectif est de quantifier les effets potentiels sur l’offre locative, l’investissement, l’emploi et la croissance, en s’appuyant sur des scénarios réalistes.

1. Données de base utilisées

a. Nombre de logements classés F et G

Selon l'ADEME, au 1er janvier 2025, environ 1,6 million de logements du parc locatif privé sont classés F ou G, dont 660 000 logements classés G (considérés comme indécents au sens de la loi Climat et Résilience) et 940 000 logements classés F (1 600 000 − 660 000 = 940 000).

Source : ADEME, Nombre de logements du parc locatif potentiellement considérés comme indécents du fait de leur étiquette DPE, mis à jour le 7 avril 2025.
Lien : https://batizoom.ademe.fr/indicateurs/nombre-de-logements-du-parc-locatif-potentiellement-consideres-comme-indecents-du-fait-de-leur-etiquette-dpe

b. Demande locative

Selon l’Union sociale pour l’habitat, 2,8 millions de ménages sont en attente d’un logement social en 2025.
Source : USH, Chiffres clés du logement social, édition nationale 2025.
Lien : https://www.union-habitat.org/centre-de-ressources/economie-financement/chiffres-cles-du-logement-social-edition-nationale-2025

c. Mise en chantier de logements neufs

En juillet 2025, seulement 27 500 logements ont été mis en chantier, soit une baisse de 14 % par rapport à la moyenne pré-Covid.
Source : Ministère de la Transition écologique, Construction de logements, Résultats fin juillet 2025.
Lien : https://www.statistiques.developpement-durable.gouv.fr/construction-de-logements-resultats-fin-juillet-2025-france-entiere

2. Hypothèses de calcul

a. Remise sur le marché des logements F et G

Hypothèse : autoriser la location des logements F et G sous conditions contractuelles permettrait de remettre sur le marché 60 % des logements actuellement retirés, soit :

60 % × 660 000 logements classés G = 396 000 logements

60 % × 940 000 logements classés F = 564 000 logements

➡️Total potentiel remis sur le marché : 960 000 logements

Cette hypothèse est fondée sur les intentions des bailleurs recensées par l’ANIL et les taux de vacance observés par l’INSEE.
Source ANIL : Baromètre des propriétaires bailleurs, 2024
Source INSEE : Insee Première n°1979, 1,2 million de logements vacants supplémentaires en France depuis 1990, publié le 16 janvier 2024.
Lien : https://www.insee.fr/fr/statistiques/7727384

3. Impact sur l’investissement locatif

a. Hypothèse de relance

Supposons que 20 % des bailleurs concernés réinvestissent dans des travaux ou de nouveaux biens, avec un ticket moyen de 35 000 € par logement (rénovation énergétique ou achat locatif).

20 % × 960 000 logements = 192 000 logements concernés

192 000 × 35 000 € = 6,72 milliards d’euros d’investissement

4. Effets sur l’emploi

Selon la Fédération Française du Bâtiment, chaque tranche de 1 million d’euros investi génère 8 à 10 emplois directs et indirects.

6,72 Md€ ÷ 1 M€ = 6 720 tranches

6 720 × 9 (moyenne) = 60 480 emplois créés ou soutenus

Source : FFB, Le bâtiment en chiffres, édition 2025
Lien : https://www.ffbatiment.fr/le-batiment-en-chiffres

5. Effet sur le PIB

Le multiplicateur budgétaire moyen pour l’investissement dans le logement est estimé à 1,4 par la Direction Générale du Trésor.

6,72 Md€ × 1,4 = 9,41 milliards d’euros de PIB généré

Soit environ +0,35 point de PIB (PIB France 2024 : 2 700 Md€)

Source : DG Trésor, Les multiplicateurs budgétaires en France, mars 2022
Lien : https://www.tresor.economie.gouv.fr/Articles/2022/03/15/les-multiplicateurs-budgetaires-en-france

6. Scénarios croisés

Les trois scénarios suivants appliquent un taux d'activation réaliste aux 1,6 million de logements F et G potentiellement concernés, reflétant les contraintes pratiques de remise sur le marché (décision du propriétaire, délais de rénovation, situation locale).

Le scénario central, retenu comme hypothèse de travail, repose sur un taux d'activation de 31 % des logements F et G actuellement retirés du marché locatif, proche des intentions déclarées par les bailleurs dans le Baromètre ANIL 2024.

Méthodologie détaillée des calculs économiques

I. Augmentation de l’offre locative

Hypothèse centrale : les réformes proposées permettent de remettre sur le marché entre 450 000 et 600 000 logements d’ici 2030, soit une augmentation de 15 à 20 % de l’offre locative privée.

Méthode de calcul :

Parc locatif privé en 2025 : 6,2 millions de logements (source : INSEE, Enquête logement 2024)

15 % à 20 % de ce parc = 930 000 à 1 240 000 logements

Hypothèse prudente : seuls 50 % des logements débloqués sont effectivement remis sur le marché → 450 000 à 620 000 logements

Justification :

Croisement des données ADEME sur les logements F et G (1,6 million concernés)

Enquête ANIL 2024 : 42 % des bailleurs déclarent vouloir vendre ou retirer leur bien si les contraintes réglementaires persistent

Source ADEME : https://batizoom.ademe.fr

II. Impact sur le PIB

Hypothèse : chaque euro investi dans le logement génère 1,4 € de PIB, selon le multiplicateur budgétaire moyen du Trésor public.

Méthode de calcul :

Investissements générés par les réformes : 6,5 à 7,2 Md€/an

Multiplicateur : 1,4

Impact annuel sur le PIB : +0,30 point (base PIB France 2024 : 2 700 Md€)

Sources :

DG Trésor, Les multiplicateurs budgétaires en France, mars 2022
https://www.tresor.economie.gouv.fr/Articles/2022/03/15/les-multiplicateurs-budgetaires-en-france

III. Emplois créés dans le BTP

Hypothèse : chaque tranche de 1 million d’euros investi en rénovation énergétique crée 8 à 10 emplois (directs et indirects).

Méthode de calcul :

Investissements supplémentaires : 2,8 Md€/an

Ratio moyen : 9 emplois / million €

Emplois créés : 2 800 × 9 = 25 200 ETP/an

Source :

Fédération Française du Bâtiment, Le bâtiment en chiffres, édition 2025
https://www.ffbatiment.fr/le-batiment-en-chiffres

IV. Réduction des coûts liés aux impayés et squats

Méthode de calcul :

Nombre de cas de squats : 57 000/an (source : Ministère de l’Intérieur, 2024)

Coût moyen par procédure : 15 000 €

Gain potentiel si expulsion accélérée : 57 000 × 15 000 € = 855 M€/an

Montant des impayés locatifs : 5,4 Md€/an (source : CAF, 2024)

Taux de recouvrement actuel : 67 %

Taux projeté avec réforme : 89 %

Gain : (89 %, 67 %) × 5,4 Md€ = 1,188 Md€/an

V. Coûts évités sur les rénovations DPE

Méthode de calcul :

Nombre de logements F et G maintenus sur le marché : 380 000

Coût moyen de rénovation énergétique (G → D) : 32 000 €

Économies : 380 000 × 32 000 € = 12,16 Md€

Source :

ADEME, Coûts moyens de rénovation énergétique par classe DPE, 2025
https://www.ademe.fr

VI. Analyse coûts-bénéfices pour les finances publiques

Coûts estimés :

Extension MaPrimeRénov’ : 450 M€/an

Manque à gagner fiscal (IR, PS, taxe foncière) : 280 M€/an

Total : 730 M€/an

Bénéfices estimés :

Réduction des APL : 420 M€/an

Réduction dépenses logement social : 800 M€/an

Économies hébergement d’urgence : 150 M€/an

TVA sur travaux : 560 M€/an

IR/IS BTP : 180 M€/an

Cotisations sociales : 320 M€/an

Droits de mutation : 290 M€/an

Total : 2,72 Md€/an

➡️ Solde net : +1,99 Md€/an
➡️ Ratio bénéfice/coût : 3,7

Conclusion

Cette étude montre que des mesures ciblées et pragmatiques peuvent avoir un impact macroéconomique significatif, tout en répondant à une urgence sociale. En rendant le statut de bailleur privé plus attractif, on débloque une offre locative massive, on stimule l’investissement, et on crée des milliers d’emplois dans les territoires.